Veja as dicas que a Sul Minas AÇO quer dar à Você.
Se você não é da área da construção, sugerimos:
PARTINDO DA ESTACA ZERO
1. Por onde começar?
A princípio, para se construir é necessário um terreno.
Se você não possui um terreno, e deseja comprar um para construir, é bom se ater aos ítens abaixo:
1.1. Custo;
1.2. Localização e acesso;
1.3. Comercialização de imóveis próximos, como se comporta o mercado de compra venda e aluguel;
1.4. Condição do solo. Por meio de sondagem podemos conhecer a real condição do solo, e devemos tomar cuidado com isto pois caso o terreno não seja bom o gasto em fundações pode tornar o bom negócio em um prejuízo;
1.5. Nível da rua e do terreno: evitando-se problemas futuros com enchentes;
1.6. Arborização e insolação. Determinadas árvores não podem ser retiradas. O IBAMA não permite, é crime! O certo é consultar os orgãos competentes. Imagine aquela piscina ou churrasqueira não poder ser construida? Decepção geral da família;
1.7. Existência de feira no local. Nada contra, só não pode ser surpresa após o fechamento do negócio;
1.8. Taxa de ocupação do terreno e zoneamento;
1.9. Documentação do terreno:
Certidão de Propriedade do Imóvel atualizada, certidões de ações dos distribuidores civis para os proprietários e cônjuges, assim como protestos, ações federais e execuções fiscais, metragens ( dimensões – averiguar se o que você está comprando é exatamente como esta na escritura ) IPTU, Certidão Negativa de Débitos Municipais e caso o proprietário seja pessoa física, requerer também o CND, Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS. Estes documentos tem por finalidade mostrar a existência ou não de ações que podem colocar em risco a venda do imóvel. No caso de Imobiliária, caso haja alguma dúvida no tocante a idoneidade da mesma, o CRECI poderá dar maiores esclarecimentos.
Muito bem, você já possui um imóvel. Próximo passo.
2. Projeto
Nesta etapa, o acompanhamento de um profissional, como um Arquiteto ou Engenheiro é muito importante.
O acampanhamento profissional não só na elaboração do projeto como também na fase de construção, pode evitar muita dor de cabeça além da redução de custo.
Inicialmente, a fase de anteprojeto, será quando você explicará para o Arquiteto, aquilo que deseja. É a hora de falar o que se tem em mente, mostrar seus rascunhos, seu gosto, seu estilo, sem esquecer da verba para investir. Em poder destas informações, o Arquiteto poderá apresentar um esboço para sua apreciação.
É bom não se esquecer de levar em consideração:
2.1. Levantamento topográfico do terreno para te auxiliar em várias decisões a serem tomadas;
2.2. Insolação;
2.3. Fundação;
2.4. Telhado;
2.5. Possíveis ampliações ( adegas, churrasqueira, etc);
2.6. Pontos de elétrica internos e externos;
2.7. Iluminação de jardins;
2.8. Alarme e sonorização;
2.9. Telefonia, TV e Internet;
2.10. Aterramento;
2.11. Padrão do acabamento e etc.
Ótimo, você está com o projeto. Próximo passo.
3. Planejamento
Todos os projetos estão em ordem ( Arquitetônico, Estrutural, Hidrosanitário, Elétrico…), já foram executadas algumas alterações, está tudo certo, é hora de planejar. Com o auxílio do Engenheiro ou Arquiteto de sua confiança, será efetuado o planejamento da obra. Deverá ser elaborado um CRONOGRAMA
( Importantíssimo ) físico/financeiro, que nada mais é do que uma planilha onde serão informadas as sequências de execução dos serviços, prazos e gastos referentes ao material assim como mão de obra.
Observação Importantíssima:
Um planejamento de obra bem elaborado e bem executado evitará desperdícios, gastos extras além de garantir o cumprimento dos prazos. Gaste o tempo que for para esta fase. Isto evitará mudanças durante a execução e o tempo de execução será muito mais rápido.
Falta pouco, o planejamento está pronto. Próximo passo.
4. Legalização da Obra
A obra deverá ter:
4.1. Alvará de construção fornecido pela Prefeitura. Para dar entrada neste alvará é necessário IPTU do terreno, escritura de compra e venda e apresentação da planta;
4.2. Registro a ser feito é junto ao INSS.
Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar matrícula da Obra junto ao INSS, em até 30 dias a contar do início da mesma ( salvo construções familiares, menores que 70 metros quadrados, sem utilização de mão de obra assalariada e de uso familiar ).
A documentação necessária para esta matrícula é CPF ou RG do proprietário, IPTU, escritura de compra e venda e planta aprovada pela prefeitura.
Tudo regularizado. Próximo passo.
5. Contratação da Mão de Obra
O Engenheiro ou Arquiteto que acompanhar a sua obra, poderá ajudar na contratação de pessoal. A indicação de amigos que tenham construido ou outros profissionais da área da construção auxiliam muito o trabalho de escolha dos funcionários.
Pode-se optar também por um empreiteiro, o qual se incumbirá de contratar o pessoal, sendo inclusive responsável pelos mesmos. Visitar obra que o empreiteiro executou ou está em andamento é necessário para se conhecer o padrão de limpeza, qualidade, acabamento, prazo e desperdício de materiais, o que poderá evitar muita dor de cabeça no decorrer da obra.
É importante ainda atentar para os seguintes fatos:
5.1. Não contratar o primeiro que aparecer. Você demorou um bom tempo para iniciar a obra e nada deve ser precipitado assim como na compra de materiais, cotar a mão de obra. Peça orçamentos de pelo menos três empreiteiros e negocie (prazo, valor e condição de pagamento, preferencialmente por tarefa executada e as tecnologias que serão utilizadas para a sua obra). NUNCA esquecer de elaborar um contrato por escrito com todos: Arquiteto, Engenheiro e Empreiteiro. Neste deverá constar tarefas, responsabilidades, prazos, multas e inclusive serviços extras recolhimento de INSS dos funcionários, pois será necessário apresentá-los para o requerimento do “Habite-se”.
Agora falta bem pouco para o início da obra.Próximo passo.
6. Compra de Materiais
Para a compra de material, é indispensável cotar.
Monte uma planilha contendo data, produto ou serviço, fornecedor, quantidade, preço unitário, preço total, prazo de entrega e condição de pagamento. Solicite do fornecedor a cotação por escrito. Coloque tudo em seu CRONOGRAMA para que você saiba o quanto gastará em cada fase da sua obra e quando. Isto te facilitará em seu FLUXO DE CAIXA para que você não tenha surpresas.
Faça pelo menos 03 orçamentos para se ter uma idéia das reais condições comerciais, e para que você realize o melhor negócio.
Com as condições acima em mãos, você estará apto para negociar e fazer a melhor opção. Não tenha vergonha de pechinchar! Pechincha faz parte do jogo, vale preço, prazo de entrega e condição de pagamento.
Na compra, alguns cuidados devem ser tomados:
6.1. Se o frete já está incluso;
6.2. A relação CUSTO X BENEFÍCIO deve ser muito bem analisada. O preço com certeza não é TUDO. Avalie condições de pagamento, atendimento, assistência técnica para análise de possíveis inconsistências nos projetos, prazo de entrega, material que está sendo vendido, etc… UM PRODUTO barato ou muito BARATO, mas que dura pouco e deve ser trocado em pouco tempo ou várias vezes, acaba ficando muito caro ou é suspeito;
6.3. Conferir a entrega do material, se é aquele comprado e na mesma quantidade. Certos produtos como por exemplo cimento tem validade, sempre verificar se o produto se encontra dentro do prazo estipulado pelo fabricante.
Agora você já tem um terreno, já contratou pessoal, está comprando os materiais e contratando os serviços complementares e tem o principal: seu CRONOGRAMA.
A partir deste momento você pode dar início na conclusão de seu Sonho.
NUNCA se esqueça:
Você é o fiscal de sua Obra. Cabe a você acompanhar o desenvolvimento, padrão de qualidade, prazo, custo e acompanhar o planejamento da obra, para que nada fuja do previsto.
Sua obra será um sucesso!
SUL MINAS AÇO, “Sempre buscando solução para a construção do seu SONHO”.
Autor: Maurício Nascimento
